L'investissement locatif, les 8 points clés à connaître

L’investissement locatif reste un des placements les plus sûrs dont les raisons sont multiples : constitution d’un patrimoine, placement d’argent, réduction d’impôts, augmentation des revenus ou encore préparation à la retraite. 

Même si les avantages sont nombreux, votre investissement peut vite devenir un fardeau s’il a mal été étudié. Liberkeys vous indique aujourd’hui les 8 points clés à suivre pour réussir votre investissement.

1. Étudier le marché 

Avant de vous lancer dans la visite de logements, ciblez bien les villes et privilégiez des villes dynamiques. L'accroissement de la population, la proximité des transports en commun et des bassins d’emplois sont des critères essentiels à prendre en compte dans votre recherche. Veillez également à ce que la ville ciblée ait une demande locative forte. En effet, votre bien sera plus facilement loué dans des zones dynamiques. De plus vous aurez de grande chance de réaliser une plue-value à la revente.

2. Choisir sa cible

Lorsque vous choisissez la ville ainsi que la taille du logement, réfléchissez bien à la cible de locataires que vous visez. Les petites surfaces sont effectivement plus propices aux étudiants, qui resteront généralement quelques mois dans votre logement tandis qu’un logement avec trois chambres sera très appréciée par les familles qui verront s’y établir quelques années. 

Et la collocation dans tout ça ? En effet dans les grandes villes, les appartements avec plusieurs chambres sont devenus très prisés des jeunes actifs qui souhaitent s’installer en collocation. Certes la collocation peut effrayer mais la clause solidaire peut s'avérer très intéressante. En cas de départ de l'un des colocataires, les autres devront payer sa part ou tous quitter le logement. Cela permet donc d'éviter qu'un logement soit partiellement vide.

Les petites surfaces s’avèrent au fil des années l’investissement le plus intéressant : la demande de logements pour les étudiants est forte et l’investissement initial est raisonnable du fait d’une petite surface. Afin de sécuriser son portefeuille, il est même plus intéressant d’investir dans plusieurs logements de petites surfaces plutôt qu’un seul grand. 

3. Étudier la rentabilité

 Afin d’éviter les mauvaises surprises, vous devez impérativement calculer votre rentabilité. Si celle-ci est inférieure à 6% net après déduction des impôts, l’intérêt de cet investissement mérite d’être revu. Essayer d’anticiper les évolutions du marché de l’immobilier dans la zone que vous avez ciblé. Si l’immobilier est en croissance, vous pourrez réaliser une plus-value lors de la revente.

N’oubliez pas que l’investissement locatif est un investissement sur le long-terme dont vous ne verrez pas les gains immédiatement. En préparant minutieusement votre investissement, vous vous assurez des bénéfices très intéressants à terme.

4. Choisir entre logement vide ou meublé

Dans les grandes agglomérations, la demande en logement meublé est très forte que ce soit pour des étudiants ou des actifs en mission professionnelle. C’est donc souvent l’option choisie par les propriétaires d’autant que cela offre plusieurs avantages : 

• La rentabilité : avec un logement meublé, vous pourrez exiger un loyer plus élevé (entre 12 et 20% de plus qu’un logement vide)
• La fiscalité : avec un logement meublé, vous payerez moins d’impôts car vos revenus locatifs seront désormais classés dans les Bénéfices industriels et commerciaux, et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.

Pour l’aménagement, privilégiez un mobilier moderne et une décoration sobre qui conviendront au plus grand nombre. Vous trouverez également dans le décret 2015-981 la liste des équipements que vous devez impérativement proposer dans votre logement. 

La location vide vous permettra cependant d’éviter les rotations régulières de locataires. L’installation de meubles étant assez contraignante d’un point de vue logistique et financier, les locataires resteront généralement plus longtemps dans un logement vide.

5. Mettre son investissement locatif en gestion

Mettre son bien en gestion auprès d’une agence immobilière peut s’avérer très pratique surtout si vous résidez loin de son investissement locatif. Le professionnel vous permettra de vous décharger de toutes les démarches à la fois liées aux visites d’appartements (rédaction de l’annonce, estimation du loyer, visite, sélection des dossiers) ou liées à la gestion de l’appartement (gestion des incidents, relance en cas d’impayés, représentation aux assemblées générales).

Il faudra tout de même compter entre 5 à 10% du loyer (charges comprises) d’honoraires, qui seront cependant déductibles de vos revenus fonciers par la suite.

Cette option peut s’avérer très pratique, voire même indispensable, si vous résidez loin de votre investissement locatif.

6. Mesurer les risques et souscrire à une assurance

Investir dans l’immobilier n’est pas sans risque et il est indispensable de les anticiper pour mieux les prévenir. Parmi les risques les plus courants, on retrouve : 

• Le risque de vacance locative : il est nécessaire de se méfier de la vacance. Un mois de loyer en moins peut en effet vraiment peser sur votre portefeuille ! Impôts et charges devront tout de même être payé malgré l'absence de locataires.... Si vous envisagez d’investir dans des studios proches de cité universitaire, le risque de vacance locative est élevé pendant l’été.
• Le risque d’impayés : c’est le risque le plus important dans l’investissement locatif. Il est donc nécessaire de bien étudier les dossiers des locataires avant la signature du bail. La législation étant assez sévère en France, il n’est pas aisé d’expulser un locataire pour impayés.
• Le risque de dégradation : lors de la signature du bail, la réalisation de l'état des lieux en présence des deux parties est indispensable. En effet durant la période de location, il est courant que certaines dégradations aient lieu (trous pour accrocher des tableaux, détérioration des peintures, moisissure dans la salle d'eau, etc.).

La Garantie Locative est une assurance qui vous garantit le versement de votre loyer en cas d’impayés. Cette souscription représente en général entre 1,5 et 2,5% de vos loyers.

7. Connaître les dispositifs de défiscalisation

A travers les différents dispositifs (Pinel, Censi-Bouvard, Malraux), l’investissement locatif vous permettra de bénéficier de nombreux avantages fiscaux : 

• Mise en place en 2015, la loi Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 21% du prix de revient sur 20 ans si vous investissez dans l’immobilier locatif neuf
• Grâce à la loi Censi-Bouvard, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 11% et d’une récupération de la TVA à 20%

8. Connaître les droits des locataires

Vous êtes tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent à la signature du bail. Mais le locataire peut également exiger que certains travaux soient effectués. Alors faisons le point sur ses droits : 

• Travaux : Le locataire doit s’occuper de l’entretien courant du logement et cela à ses frais. Cela comprend le remplacement de papier peint, la moquette, la pose d’étagère ou de tableaux. Les trous doivent cependant être rebouchés à son départ. Le locataire peut repeindre les murs, sans accord du propriétaire, s’il choisit des couleurs neutres comme le beige, le blanc ou le taupe. Les travaux liés à la décence du logement comme les normes de sécurité, les systèmes d’eau chaude et les réparations sont à la charge du propriétaire

• Préavis : Pour un logement vide, la durée du préavis est fixée à trois mois. Cette durée peut être abaissée à un mois si le logement est situé en zone tendue. Pour un logement meublé, le préavis est d’un mois. 

Désormais vous avez toutes les cartes en main pour réaliser un très bon investissement locatif ! Il ne reste plus qu'à éplucher les annonces immobilières, faire des visites et trouver la perle rare !