Faut-il investir dans l’ancien ou dans le neuf ?

Lorsque vous projetez de réaliser un placement immobilier, comment savoir s’il vous est plus profitable d'investir dans un bien ancien ou un bien neuf ? Découvrez tous les avantages et inconvénients de l’ancien et du neuf afin de réaliser le meilleur investissement possible.

Prix à l’achat et rendement locatif : investir dans l’ancien est plus intéressant

Le prix moyen d’un logement ancien en France est de 2 600€/m² tandis que celui d’un logement neuf est de 4 400€/m². L’ancien est donc beaucoup plus intéressant en ce qui concerne le prix du bien à l’achat. Même si ces prix moyens varient selon la zone géographique, acheter un bien ancien vous coûtera toujours moins cher. On peut expliquer les prix plus élevés des biens neufs par l’offre de logements qui est 10 fois moins importante que pour l’ancien. De plus, le neuf utilise des matériaux plus performants et par le respect de normes plus exigeantes. Par ailleurs, il est important de prendre en compte qu’un logement neuf perd systématiquement 20% de sa valeur à l’emménagement du premier locataire !

L’ancien est en moyenne plus rentable que le neuf. Vous pouvez ainsi facilement vous assurer un rendement se situant aux alentours de 7% tandis que le neuf ne vous offrira qu’une rentabilité se situant entre 3 et 4%. D’autre part, il faut compter entre 18 et 24 mois après signature avec le promoteur pour pouvoir emménager dans du neuf, contre 3 à 4 mois avant emménagement dans de l’ancien. Autant de loyers supplémentaires que vous pourrez percevoir. De plus, lorsque vous investissez dans de l’ancien, vous disposez d’une plus large palette de biens à explorer. Vous avez aussi l'avantage de pouvoir les visiter de suite. A l’inverse, le neuf se fait plus rare, et il peut être plus difficile de se projeter dans un logement dont on n’a que les plans.

Travaux, frais de notaire et de copropriété : le neuf gagnant

L’un des grands avantages du neuf est que lorsqu’on vous remet les clefs du bien, vous avez la garantie que vous n’aurez pas de travaux à faire pendant une dizaine d’années. Ce n’est en général pas le cas de l’ancien où vous devrez certainement prévoir d’investir dans des travaux avant de pouvoir proposer le bien à la location. Un bien ancien sera nécessairement plus coûteux et plus difficile à entretenir. Cela vous demandera donc une plus grande implication personnelle.

Il est important d’avoir à l’esprit que les droits de mutation, plus communément appelés « frais de notaire », sont plus élevés lorsque vous achetez un bien ancien. Ils représentent alors entre 7 et 8% du prix du bien contre 3 à 4% pour un bien neuf. En plus de frais de notaire avantageux, le neuf vous garantit des frais de copropriété réduits. En effet, vous n’aurez par exemple pas à payer pour un ravalement, qui interviendra bien plus tard.

Confort et économies d’énergie : mieux vaut le neuf que l'ancien

En matière de confort, le neuf est souvent plus attrayant pour les locataires, grâce aux équipements dernier cri. Il est aussi possible de personnaliser le logement neuf afin de le rendre le plus attractif possible. Ainsi, par exemple, vous pouvez la plupart du temps choisir de modifier l’emplacement d’une cloison sans frais supplémentaires. Autre avantage, une voire plusieurs place(s) de parking accompagnent le plus souvent un logement neuf. Néanmoins, certains locataires seront davantage charmés par le cachet de l’ancien. Soyez également vigilants à l’environnement du logement neuf : y a-t-il des commerces de proximité ? des espaces verts ? des transports ? Autant d’éléments auxquels vos futurs locataires seront sensibles, car le confort ne se limite pas au logement en lui-même.

Enfin, en investissant dans un logement neuf, vous réaliserez des économies d’énergie considérables. Tous les nouveaux logements sont conformes à la Réglementation thermique 2012. Des charges moins élevées susciteront l’intérêt de vos futurs locataires. Considérez qu’un logement vieux d’une cinquantaine d’années consomme jusqu’à 6 fois plus d’énergie qu’un logement qui vient tout juste d’être livré !

Fiscalité : des disparités au cas par cas pour l'ancien comme pour le neuf

De manière générale, lorsque vous investissez dans le neuf, vous payez moins d’impôts. Depuis 2014, grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller de 12% à 21% du prix du bien si vous achetez un logement neuf que vous mettez en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Le logement doit alors impérativement avoir été acheté neuf au promoteur et au constructeur il y a moins de 5 ans et n’avoir encore jamais été occupé ou utilisé. Ainsi, au lieu de payer des impôts, vous réalisez une économie.

Lorsque vous investissez dans le neuf, l’échelonnement des paiements est très progressif, et donc, avantageux. Par ailleurs, sous certaines conditions comme vos revenus, vous pouvez bénéficier d’un prêt à taux zéro. Certaines collectivités territoriales peuvent aussi vous l’accorder. Selon la commune, vous pouvez aussi bénéficier d'une exonération de taxes foncières pendant 2 ans après l’achèvement des travaux. Vous pourrez ainsi économiser jusqu’à 2 mois de loyer.

Investir dans l’ancien entraîne généralement une fiscalité plus lourde. En effet, vous serez taxé sur vos revenus fonciers, vous basculerez peut-être dans une autre tranche d’imposition… Cela étant, si vous êtes très peu ou pas du tout fiscalisé, investir dans l’ancien pourra vous être plus profitable.

Néanmoins, vous pouvez aussi bénéficier d’aides à l’achat lorsque vous investissez dans l’ancien. A titre d’exemple, depuis 2017, le Cosse Ancien permet une déduction des revenus fonciers allant de 15 à 85% suivant le lieu, le prix du loyer pratiqué et le mode de gestion du bien. Si vous effectuez d’importantes rénovations, vous pouvez également obtenir un prêt à taux zéro.

Verdict : faut-il investir dans l'ancien ou le neuf ?

Vous l’aurez compris, privilégier l’ancien ou le neuf dépend d’une multitude de paramètres : emplacement du bien, revenus, fiscalité, travaux à effectuer… Dans tous les cas, une chose est sûre : sur le long terme, le neuf se révélera certainement plus rentable. N’hésitez donc pas à rejoindre les 23% d’investisseurs qui ont déjà opté pour le neuf.