Les grandes étapes d’un investissement locatif

La pertinence d’investir dans l’immobilier locatif n’est aujourd’hui plus à prouver, a fortiori en France où la valeur de l’immobilier continue de progresser dans les grandes villes. Toutefois, réaliser un investissement locatif, c’est à dire acheter un bien, neuf ou ancien, dans le but de le louer et d’en tirer des revenus mensuels, impose de suivre quelques étapes indispensables. Explications.

La préparation : définir les grands axes du projet d'investissement locatif

Avant de se lancer dans cette aventure excitante, il convient de réunir quelques informations et de maîtriser certains aspects de l’immobilier. Il vous faudra aussi définir les buts de votre investissement.

Des connaissances en immobilier nécessaires

Quel que soit l’investissement locatif que vous voulez réaliser (studio, T2, colocation, etc.), il s’agit d’une somme non négligeable : savoir dans quoi on met les pieds semble un minimum. Voici les éléments du marché locatif que vous devez maîtriser, ne serait-ce que pour pouvoir comprendre les interlocuteurs (banquiers, assureurs, agents immobiliers, etc.) auxquels vous serez nécessairement confrontés:

• Les différents types de logement (nu, meublé, collectif, individuel, conventionné ou non, colocation, etc.)
• Les loyers
• Les taxes
• Le régime de fiscalité auquel vous serez soumis 
• Les possibilités de financement

Outre ces notions élémentaires, il vous faudra être attentif aux évolutions du marchés immobilier afin de choisir le bon moment et le bon lieu où acheter votre logement.

Bien définir vos objectifs

L'investissement locatif peut poursuivre plusieurs objectifs différents. Vous ne choisirez pas le même bien si vous envisagez simplement de le louer pour générer un revenu complémentaire, d’y emménager dans quelques années pour y passer votre retraite, ou de réaliser une plus-value en le revendant après l’avoir loué un temps.

Ce sont les objectifs qui détermineront en partie le type de bien qu’il vous faudra acheter. Il est nécessaire d’être au clair sur ce point, surtout si vous réalisez l’investissement avec une ou plusieurs autres personnes. Quand on s’engage dans l'investissement locatif, on fait un choix qui nous engage pour plusieurs années, notamment en matière de fiscalité (engagement à louer le bien pendant x années par exemple).

De même, il vous faudra anticiper l’aspect gestion des locataires : est-ce que vous vous en occuperez vous-mêmes ou vous le déléguerez à une agence ? Elles sont nombreuses à proposer leurs services, à l’image de Mon Bel Appart, une agence nouvelle génération spécialisée dans la location meublée. 

Choisir votre futur bien

Pour réussir son projet d’investissement locatif, il convient là encore de prioriser deux aspects pour bien choisir le logement: son emplacement et sa surface.

Optez pour un territoire dynamique

Cela relève du bon sens, mais avant de s’engager sur un choix de logement, il faut choisir une ville, une région. Soyez curieux et exigeants : regardez les indicateurs économiques tel que l’emploi, la diversité des formations proposées (pour les locations étudiantes), renseignez-vous sur le marché locatif, sur l’évolution des prix.

Il vous faut investir dans une région où le marché immobilier est dynamique, à savoir une offre et une demande soutenues. En ce sens, la région parisienne, les grandes métropoles telles que Lyon, Toulouse, Montpellier, Nantes, Rennes, les zones frontalières et les zones côtières sont des valeurs sûres. Pensez aussi aux communes frontalières de ces grandes villes qui offrent de belles opportunités, à l'instar de Villeurbanne, à côté de Lyon. Soyez également à l'affût des grands projets immobiliers (campus étudiant, zone commerciale, zone industrielle, etc.).

Une fois que vous avez arrêtez votre choix sur une ville, cherchez l’emplacement idéal: proximité des commerces, des transports en commun, des facultés, des écoles ou d’un espace vert. Autant de critères qui feront l’objet de prérequis dans la recherche de logement de vos futurs locataires. 

La surface, l’autre enjeu d’un bon investissement

Pour choisir la surface adéquate, il faut vous aligner sur vos objectifs et évaluer votre degré d’attrition au risque. Les grandes surfaces, moins lucratives, garantissent des loyers confortables et sécurisés sur le long terme. Les petites rapportent davantage mais sur des durées plus courtes et avec un risque de vacance locative plus élevé. 

Prenons l’exemple d’une colocation à Lyon, grande ville étudiante. C’est un excellent choix pour une rentabilité élevée, mais il faut savoir que la colocation demande une gestion locative plus conséquente (rotation plus élevée des locataires donc visites et états des lieux plus fréquents notamment).

Préparer le financement

Maintenant que vous avez fait votre choix, intéressons-nous à l’étape cruciale de son financement. Vous aurez à vous préoccuper principalement de deux choses : le montant à emprunter pour compléter votre apport (et son taux d’intérêt) d’une part, la fiscalité d’autre part.

Bien négocier son emprunt

La première question que vous posera votre banquier est celle de votre apport personnel (la part que vous n’emprunterez pas à la banque). S’il n’existe pas de norme à proprement parler, un apport est souvent demandé, généralement de 10 % du prix du bien. Cette somme correspond aux frais liés à l’achat (notaire, garantie). Sans cet apport, il se peut que les banques n’acceptent pas de financer votre projet.

Toutefois, les banques ne financent pas de la même façon un bien immobilier destiné à un usage personnel qu’un bien dont on souhaite tirer des revenus. L’investissement locatif est apprécié différemment et les banques sont plus enclines à financer à 110% ,c’est-à-dire sans apport. Il faut toutefois montrer de solide capacité de remboursement et, généralement, être déjà propriétaire de sa résidence principale.

Avec un emprunt sans apport, la rentabilité de votre projet est accrue grâce à l’effet de levier. Ce dernier est lié aux taux d’intérêts actuellement bas (entre 1% et 2%), au fait que les intérêts de l’emprunt sont déduits du montant des loyers que vous percevez et réduisent ainsi votre base imposable et, enfin, au fait que la banque vous assure et vous protège. Naturellement, il vous faudra négocier le taux d’intérêt auquel vous allez emprunter. 

Anticiper la fiscalité de votre investissement locatif

Dernier point mais pas des moindre: anticiper la fiscalité et ses déductions possibles d’impôt. Plusieurs options seront à étudiées:

• La loi Pinel qui permet de bénéficier de 12, 18 ou 21% de déductions d’impôts indexées sur le montant de votre investissement en fonction du nombre d’années auquel vous vous engagez à louer votre bien, des normes imposées (chauffage, durée des travaux), de l’emplacement de votre logement et du montant de votre loyer.
• Si vous louez un bien nu, le montant des travaux pourra être déduit des loyers que vous percevez
• Si vous louez en meublé, deux régimes fiscaux (micro-Bic ou réel) vous permettront soit de déduire 50 % de vos charges (régime micro-Bic), soit de déduire vos charges et l’amortissement de votre bien (régime réel).