Le dispositif Denormandie prolongé jusqu'en 2022

À la suite de l’effondrement de deux immeubles en novembre 2018 à Marseille, la question de la rénovation de logements vétustes s’est posée. Afin d’encourager les travaux de rénovation, un dispositif destiné aux logements anciens a été mis en place en 2019. Ce dispositif, nommé Denormandie, vient même d'être prolongé jusqu'en 2022. Un dispositif très intéressant sur lequel on se penche aujourd’hui !

Ce dispositif, mis en place en janvier 2019, a pour but d’encourager la rénovation de logements vétustes. En échange, il offre un programme de défiscalisation avantageux aux particuliers qui investissent dans ce type de logement. L’idée est avant tout de moderniser le parc immobilier français et revitaliser des quartiers anciens dégradés.

A qui s’adresse le dispositif ?

Le dispositif s’adresse aux propriétaires :

• qui ont acheté après 2019 un bien à rénover dans l’une des villes concernées par le dispositif
• qui mettent leur bien à louer sur une longue période (pendant 6, 9 ou 12 ans) 

Quelles sont les villes concernées ?

Le dispositif Denormandie s’applique dans 222 communes du plan Action cœur des villes et certaines villes ayant signé une opération de revitalisation du territoire. Auparavant, délimité aux centres-villes, le dispositif est depuis le 1er janvier élargi à l’ensemble des communes. En général, ce sont des villes dont le besoin de réhabilitation est important.

Quel avantage fiscal offre ce dispositif ?

En rénovant un logement dans l’une de ces villes, le propriétaire-bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt calculée en fonction de la durée de location :

• 12% du prix du bien pour une période de location de 6 ans 
• 18% du prix du bien pour une période de location de 9 ans 
• 21% du prix du bien pour une période de location de 12 ans

Bref un avantage fiscal non négligeable ! 

Par exemple pour l’achat d’un bien de 200 000 euros destiné à une location sur 12 ans et nécessitant 50 000 euros de travaux et une location de 12 ans, l’aide est de 42 000 euros (200 000 x 21%), soit 3 500 euros de déduction par an. 

Quels types de travaux faut-il réaliser ?

Les travaux doivent tout d’abord représenter 25% du coût de l’acquisition et doivent concerner des opérations spécifiques : 

1. Des travaux permettant l’amélioration de la performance énergétique de 30% au moins
2. Deux types de travaux parmi les cinq suivants : isolation des combles, changement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de production d’eau chaude

Les travaux éligibles concernent donc la modernisation, l’assainissement et l’aménagement de surfaces habitables, la création de nouvelles surfaces habitables ou encore des travaux pour des économies d’énergie. 

Quels sont les différents plafonds à respecter ?

L’application du dispositif Denormandie ne peut se faire que si les différents plafonds imposés par le gouvernement sont respectés. 

Plafond de loyer 

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit fixer un loyer qui est plafonné selon la zone où se trouve le logement (permettant de déterminer le barème) ainsi que la surface utile calculée du logement.   

Le loyer se calcule ainsi de la manière suivante : 

Barème * Surface Utile * Coefficient

La surface utile correspond à la surface habitable + 0,5 x Surface Annexes. Les surfaces annexes concernent les balcons et caves par exemple. 

Le coefficient est calculé selon la formule suivante : 0,7 + (19/Surface utile) dans la limite de 1,2.

Plafond de ressources 

Le dispositif Denormandie a également pour but de faciliter l’installation en villes de populations dont les revenus sont trop hauts pour un logement social mais trop faibles pour avoir accès à un logement dans le parc locatif privé. Afin que puisse s’appliquer le dispositif, les ressources des locataires sont donc plafonnées et fixées selon la zone du logement et la composition du foyer.

Pour résumé, quelles sont les conditions d’application du dispositif ?

L’investisseur devra respecter certaines obligations afin de bénéficier de ces aides fiscales. Parmi elles :

• L’acquisition du bien entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
• L’engagement à louer le bien non meublé sur une période de 6, 9 ou 12 ans
• Respecter des plafonds de loyers et ressources. 
• Effectuer des travaux représentant au moins 25% de l’acquisition total (achat du bien, frais de notaire et travaux) dans une limite maximale de 300 000 euros. Par exemple si vous achetez un bien immobilier à 225 000 euros (dont frais de notaire) qui nécessitent 100 000 euros de travaux, votre aide fiscale ne sera calculée que sur une base de 300 000 euros.

Ce dispositif est donc un autre moyen d’investissement locatif. Il se différencie de la réduction d’impôt Pinel destinée cette fois-ci à l’investissement locatif dans des logements neufs.