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Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ?

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Après la période de négociation, une fois que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord, il faut signer l’avant-contrat. Vous avez alors deux possibilités : le compromis ou la promesse de vente. Ces deux avant-contrats ont leurs spécificités, leurs avantages et leurs inconvénients. Cet article vous présente la différence entre le compromis et la promesse de vente afin que vous puissiez faire le meilleur choix en fonction de votre situation.

Compromis et promesse de vente : deux avant-contrats

Ces deux actes précèdent l’étape finale de l’acquisition d’un bien, à savoir la signature de l’acte définitif.

La promesse de vente engage le vendeur auprès du potentiel acquéreur. Le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix fixé et il ne peut plus se rétracter. Le potentiel acquéreur a le droit de se rétracter pendant une période fixée dans la promesse de vente (pouvant aller jusqu’à 3 mois). Ce type d’avant-contrat est avantageux pour les acquéreurs qui ne sont pas certains de pouvoir acquérir un bien.

Le compromis de vente engage le vendeur et le potentiel acquéreur à effectuer la vente. Aucun des deux ne peut se désister, à moins qu’ils soient tous les deux d’accord pour annuler la vente.

Quels sont les points communs de ces deux avant-contrats ?

La promesse et le compromis de vente ne doivent pas obligatoirement être signés devant un notaire. En effet, ces deux avant-contrats peuvent être signés entre particuliers. On parle alors de signature sous seing privé.

Lors de la signature d’un de ces deux avant-contrats, le potentiel acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation pouvant osciller entre 5 et 10 % du prix total du bien. Ce pourcentage est fixé par l’acheteur et le vendeur lors de la signature.

Les délais de rétractation sont les mêmes pour le compromis et la promesse de vente : 10 jours. Dans les deux cas, ce délai ne concerne que l’acquéreur.

Et les deux avant-contrats comportent quasiment les mêmes informations. A savoir :

  • Une description du bien
  • Le prix
  • Les délais d’acceptation de l’offre
  • Les délais de rétractation
  • Les clauses suspensives.

Les conséquences différentes de ces deux avant‑contrats

Si le potentiel acheteur a signé une promesse de vente et qu’il décide de ne plus acheter le bien après sa période de rétractation, il perd son indemnité d’immobilisation. Il peut cependant refuser de réaliser la vente.

Dans le cas d’un compromis de vente, le potentiel acheteur est obligé d’acheter le bien s’il n’a pas levé son option d’achat durant ses 10 jours de rétractation. Si le potentiel acheteur refuse la vente, le vendeur peut le forcer à la vente devant le tribunal de grande instance.

Il faut également noter que l’acquéreur doit payer 125 euros pour enregistrer la promesse de vente, alors que le compromis de vente est gratuit.

Dans quel cas choisir un compromis de vente ?

Le compromis de vente est la meilleure option pour les vendeurs car la vente de leur bien est quasiment assurée (si les clauses suspensives ne se réalisent pas). Ils n’ont pas d’avantage à opter pour une promesse de vente, voilà pourquoi le compromis est le type d’avant-contrat le plus répandu. Une fois un compromis de vente signée, la vente est en bonne voie pour les deux acteurs.

Dans quel cas choisir une promesse de vente ?

La promesse de vente est à choisir si l’acquéreur a besoin de plus de souplesse. Elle a donc souvent lieu quand le potentiel acheteur est en position de supériorité par rapport au vendeur. Lorsqu’elle a lieu, elle est souvent accompagnée d’une indemnité d’immobilisation assez importante pour contrebalancer les inconvénients qu’elle génère pour le vendeur.

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