Financer son investissement immobilier est bien moins compliqué qu'on pourrait le penser. En effet, l'investissement immobilier est le seul investissement qui peut être réalisé entièrement à crédit ! Le mot peut être intimidant. Et pourtant, les déductions fiscales qui l'accompagnent sont très intéressantes. Nous vous disons tout sur les déductions fiscales qui peuvent accompagner le financement de votre investissement immobilier.
Emprunter pour financer son investissement immobilier : une mine d'avantages
Financer votre investissement immobilier à crédit présente de nombreux avantages. Parmi eux, les déductions fiscales. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des loyers que vous déclarez aux impôts. Cela vous permet d'alléger votre fiscalité.
Quel est l'impact fiscal si je souhaite financer mon investissement cash ?
Certaines personnes disposent des ressources nécessaires pour financer leur investissement immobilier comptant. Si c'est la solution pour laquelle vous optez, après avoir fait l'acquisition du logement, vous pouvez directement le mettre en location et commencer à percevoir des revenus locatifs. Placer vos fonds disponibles dans cet investissement vous permet évidemment de faire des efforts financiers moindres sur le long terme. En effet, vous n'avez aucun crédit à rembourser, vous n'êtes pas tenu par un emprunt. Néanmoins, dans ce cas, vous ne pourrez évidemment pas déduire d'intérêts de vos revenus fonciers. Or, vous défaire d'un seul coup de vos économies et vous priver d'une telle déduction d'impôts n'est pas nécessairement la meilleure des solutions.
Y a-t-il une solution intermédiaire entre le financement cash et le financement intégralement grâce à un emprunt ?
Vous pouvez tout à fait choisir de prendre un emprunt dont le montant est inférieur au prix du logement. De cette manière, vous mettez à l'abri une partie de votre patrimoine personnel. L'effort financier auquel vous consentez est amoindri et cela vous assure une certaine sécurité. Le second avantage est que vous pouvez tout de même déduire les intérêts de l'emprunt des loyers que vous percevez. De cette manière, vous équilibrez le financement de votre investissement tout en ayant la possibilité de bénéficier de déductions fiscales. De plus, vous pouvez placer une autre partie de vos fonds propres dans un autre type d'investissement.
Financer votre investissement grâce à un prêt ouvre droit à des déductions fiscales
Que vous mettiez en location un bien meublé ou nu, vous avez droit à des déductions fiscales. Voyons lesquelles dans chacun des deux cas.
La location d'un bien meublé
Lorsque vous louez un bien meublé, vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou bien celui de loueur en meublé professionnel (LMP).
Dans le premier cas, vous avez le choix entre 2 types de régime. D'abord, le régime réel. Celui-ci vous permet de déduire les intérêts d'emprunt des loyers que vous percevez. De cette façon, vos revenus fonciers diminuent, ce qui vous permet de payer moins d'impôts dessus. Vous pouvez également choisir le régime forfaitaire. Vos bénéfices entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) Dans ce cas, vous ne pouvez pas déduire les intérêts de votre emprunt de vos revenus fonciers. Cependant, en contrepartie, vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus fonciers.
Si vous avez le statut de LMP, une seule option existe, qui consiste à déduire toutes les charges que vous supportez de l'ensemble de vos revenus. Or, les intérêts d'emprunt entrent en ligne de compte dans ces charges. Cela vous permet donc une fois encore de payer moins d'impôts sur vos revenus fonciers!
La location d'un bien vide
Lorsque vous louez un bien vide, vous êtes d'emblée soumis au régime des revenus fonciers. Vous pouvez toujours bien entendu déduire les intérêts de votre emprunt des revenus fonciers que vous déclarez. Vous pouvez ainsi également faire jouer plus facilement le mécanisme du déficit foncier. Le déficit foncier se crée lorsque le montant des charges liées au bien est supérieur au loyer perçu. Il est déductible de votre revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Le reste peut être reporté sur une période de 10 ans. Néanmoins, lorsque vous louez un bien vide, si vos gains n’excèdent pas les 15 000€, l’abattement forfaitaire dont vous pouvez bénéficier est de 30% seulement.
Quel type de financement choisir pour optimiser vos déductions fiscales ?
Un crédit investisseur est-il si avantageux qu'il y a paraît ?
Un crédit investisseur diffère très légèrement des autres types de crédit. Comme tout autre crédit, le taux peut être fixe ou révisable. Vous pouvez le contracter auprès de la banque de votre choix à partir du moment où votre dossier est accepté. Une des différences entre un crédit investisseur et un crédit classique concerne le taux d'emprunt. Il sera un peu plus élevé que si vous contractiez un prêt pour financer votre résidence principale. De plus, si vous investissez dans le neuf, attendez-vous à un taux encore un peu plus élevé, notamment si le logement n'est pas encore livré. Cependant, vous pouvez facilement contrebalancer cela en bénéficiant d'avantages fiscaux particulièrement intéressants grâce au dispositif Pinel. De plus, vous devrez absolument souscrire une assurance décès-invalidité.
Néanmoins, ces légers désagréments se compensent très facilement grâce aux différentes astuces que nous avons vues précédemment. N'oubliez pas : plus vous avez d'intérêts à payer, moins vous êtes imposé sur vos revenus fonciers !
Le crédit amortissable
Dans ce type de crédit, vous remboursez simultanément le principal et les intérêts. C'est le meilleur type de crédit si vous êtes modérément imposé. Vous payez plus d'intérêts au début du prêt que par la suite, pour rembourser ensuite de plus en plus de capital. De cette façon, dans les premières années de mise en location de bien, vous pouvez déduire plus d'intérêts. Cela suppose que vos déductions fiscales s'amenuisent au fil des années. Il s'agit donc d'un choix stratégique à faire.
Le crédit in fine
Avec ce prêt, vous remboursez dans un premier temps les intérêts. Puis, à la fin de la période de votre emprunt, vous remboursez le principal dans son intégralité. Tout au long de l'emprunt, les intérêts sont plus importants car ils sont calculés sur l'ensemble du capital emprunté. Ainsi, vous pouvez déduire des intérêts importants et constants sur toute la période. L'avantage lié aux déductions fiscales dans le cadre du financement de votre investissement n'est donc pas négligeable et votre investissement gagne en rendement !
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