Comment faire un investissement locatif ?

L'investissement locatif peut se révéler être particulièrement rentable. Encore faut-il prendre en compte plusieurs paramètres comme le lieu, le contrat de location et la fiscalité ! Nous vous donnons toutes les clefs pour réaliser un investissement locatif.

L'investissement locatif : définition et avantages

Tout d'abord, qu'est-ce qu'un investissement locatif ? Réaliser un investissement locatif, c'est acheter un bien immobilier dans l'objectif de le louer.

Ce type d'investissement présente de nombreux avantages. C'est un placement très prisé par les Français dans leur ensemble. En effet, en France, la demande de logements est en constante augmentation. Par ailleurs, l'investissement locatif permet de se constituer une rente de revenus qui suivra d'assez près le taux d'inflation. Enfin, l'investissement financier peut être réalisé entièrement à crédit! Cela suppose que vous faites fructifier immédiatement une somme d'argent que vous rembourserez à long terme.

Néanmoins, afin de tirer le meilleur profit d'un investissement locatif, il faut absolument se pencher de près sur certains critères que nous allons détailler ensemble.

Où investir dans l'immobilier locatif?

L'emplacement du bien est un élément-clef pour réaliser un bon investissement locatif. Vous devrez penser à la réputation du quartier, aux transports qui s'y trouvent, aux équipements collectifs à proximité... Si vous négligez ces paramètres, vous risquez d'avoir bien plus de mal à trouver un locataire et de ne pas pouvoir louer à un prix qui vous satisfait.

Il est très important de savoir quel type de locataire vous ciblez afin de choisir le bon emplacement. Si vous visez des étudiants, par exemple, assurez-vous d'investir non loin de certains établissements scolaires mais aussi d'un centre-ville.

Dans tous les cas, vérifiez les valeurs sûres en vous intéressant de près à la demande locative dans la commune ou dans le quartier où vous envisagez d'investir. Vérifiez également quel y est le taux de logements vacants. Une bonne stratégie est d'investir près de chez vous. De cette manière, vous maîtriserez déjà bien les environs, la demande et les prix des loyers... en plus de pouvoir dialoguer plus facilement avec votre futur locataire.

Choisissez le bon bien pour investir

Il ne s'agit pas d'investir dans le premier bien disponible venu afin de le mettre en location le plus vite possible et de percevoir une rente immédiatement.

Là encore, il faut absolument se demander quel type de locataire vous souhaitez attirer. Il est évident que si vous investissez dans un 4 pièces, vos locataires seront très probablement une famille avec enfants, et certainement pas un étudiant.

Par ailleurs, demandez-vous s'il vaut mieux investir dans un bien ancien ou dans un bien neuf. L'immobilier neuf est généralement un peu plus cher, mais les frais de notaire seront moindres ainsi que les charges. L'immobilier ancien, quant à lui, est moins cher mais il y aura par exemple plus de travaux à prévoir. La situation est donc à évaluer au cas par cas.

Fixez le loyer et sélectionnez le bon locataire

Le loyer pratiqué devra être suffisamment attractif pour trouver un locataire rapidement. Mais il devra aussi être le plus élevé possible afin de vous garantir une bonne rentabilité. Vous devrez trouver un juste milieu. Pour ce faire, il est judicieux de comparer les loyers pratiqués dans la même zone géographique pour des biens similaires.

En ce qui concerne le locataire, il vous faudra étudier minutieusement son dossier. Vous devrez lui demander certains justificatifs afin de vous assurer qu'il ne sera pas un mauvais payeur et qu'il ne dégradera pas votre bien.

Pensez à la défiscalisation !

Un rendement correct pour un investissement locatif se situe entre 3 et 4%. Mais la fiscalité est tout aussi importante que le rendement! En effet, grâce au dispositif Pinel, vous pourrez déduire de vos impôts une partie de ce que vous rapporte votre investissement si vous investissez dans le neuf.

Pour ce qui est des biens anciens et rénovés, la loi Malraux vous permet également d'obtenir certains avantages fiscaux. En effet, si vous investissez dans un bien de caractère à rénover ou dans un logement très dégradé, vous pourrez déduire une partie du montant des travaux de vos impôts.

Faut-il acheter comptant ou à crédit ?

Le choix doit s'opérer en fonction de votre situation financière au moment de l'investissement et de vos attentes à moyen et long terme.

L'achat comptant peut être intéressant si vous souhaitez percevoir des revenus immédiatement. De plus, il est préférable si vous ne pouvez pas obtenir de bonnes conditions de crédit, ce qui est le cas des personnes âgées par exemple.

Dans l'ensemble, vous avez tout intérêt à financer votre investissement à crédit. Vous pourrez facilement optimiser vos remboursements grâce aux loyers que vous toucherez. Enfin, n'oubliez pas que les intérêts de l'emprunt constituent une charge déductible des loyers perçus !

Investissement locatif direct ou indirect ?

L'investissement direct consiste à faire l'acquisition d'un bien détenu en propre ou par le biais d'une Société Civile Immobilière (SCI). L'investissement indirect, quant à lui, est réalisé en achetant des parts dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).

Investir via une SCPI sera préférable pour un investisseur qui ne souhaite s'embarrasser d'aucun aspect lié à la gestion locative.

Néanmoins, la solution la plus courante reste l'acquisition directe. C'est d'autant plus le cas si vous souhaitez, à terme, reprendre le bien pour vous-même ou pour vos proches. Par ailleurs, vous aurez affaire à moins d'intermédiaires et vous aurez dans la grande majorité des cas une plus grande rentabilité.

Diversifiez vos investissements locatifs

L'effort financier mensuel que vous demande votre investissement locatif doit demeurer modéré. Ainsi, considérez par exemple que le prix au mètre carré dans les petites surfaces est plus élevé à l'achat, mais aussi à la location ! Diversifier vos investissements locatifs doit vous permettre, en cas de problème comme des impayés de loyers, de ne pas vous retrouver dans une situation trop inconfortable.

Gardez toujours à l'esprit que la plus-value que vous comptez faire a lieu à l'achat du bien et non à sa revente. D'où la nécessité de bien acheter.

Déléguez la gestion de votre investissement locatif

Si vous n'avez pas assez de temps à consacrer à votre investissement locatif, la gestion locative peut être une bonne option. Ainsi, toutes les activités qui ont pour but d'améliorer la rendement de votre investissement seront assurées par une agence immobilière ou un notaire. Cela vous enlèvera le poids de certaines démarches administratives. Les honoraires à payer ne dépasseront jamais 10% du loyer et sont déductibles de vos revenus fonciers.