Le bien parfait existe rarement sur le marché immobilier (ou alors votre compte bancaire est plutôt extensible). Lors de l’achat ou la location d’un bien immobilier, il faut donc accepter de faire certains compromis. Certains défauts peuvent toutefois entraîner une baisse importante de la valeur du bien, ce qui joue plutôt à votre avantage. Lors des négociations, vous pourrez obtenir une décote de 5% à 25% de la valeur du bien. Dans cet article, on vous présente les cinq défauts majeurs d’un bien immobilier, sur lesquels vous pourriez vous appuyer lors de futures négociations.
Le manque de luminosité
Une mauvaise exposition ou une luminosité réduite en raison d’un vis-à-vis important dévalue fortement un logement. Nous vous conseillons, dans la mesure du possible, de visiter le bien à différents moments de la journée, pour mieux s’apercevoir de ces défauts que l'on ne remarque pas toujours lors de la première visite.
De la même façon, un bien exposé Nord n’est pas toujours synonyme de mauvaise luminosité. Si le bien est situé à un étage élevé, sans vis-à-vis, qu’il dispose de grandes fenêtres ainsi qu'une terrasse, le bien pourra être très agréable à vivre.
Un bien situé en rez-de-chaussée
Un bien situé en rez-de-chaussée d’un immeuble présente plusieurs défauts : manque de lumière, promiscuité, bruits ou encore sentiment d’insécurité. Bref, les biens situés au rez-de-chaussée n’ont clairement pas la côte et cette mauvaise réputation est accentuée si le bien donne sur la rue. Ces biens subissent une décote de leur prix d’environ 15 à 20%. C’est donc loin d’être un point négligeable.
Par ailleurs, les biens situés côté cour souffrent également d’une mauvaise image et ont un prix inférieur de 10% à 15%. Sachez cependant que les biens situés au rez-de-chaussée ont des charges moins élevées, cela peut compenser ce défaut pour les plus petits budgets.
L’étage a donc un impact important sur les prix des biens. Un bien à un étage élevé aura un prix plus élevé à condition qu’il y ait un ascenseur. En effet, un appartement au huitième étage sans ascenseur se vendra beaucoup plus difficilement sans légère baisse.
L’emplacement
La localisation est un critère majeur pour les acheteurs potentiels. Un bien mal desservi par les transports, avec peu de commerces de proximité verra son prix chuter fortement. L’emplacement des biens immobiliers est souvent un des premiers critères des acquéreurs potentiels. Un bien situé dans un quartier peu sécurisé ou ayant une mauvaise réputation, aura également une décote importante.
Pour les biens immobiliers à destination des familles, la réputation des établissements scolaires du secteur pèse également dans la balance. Tous ces différents éléments vont forcément venir affecter le prix du bien.
De la même manière, un bien situé au-dessus d’un bar sera plus difficile à vendre en raison des risques de nuisances sonores et olfactives que cela représente.
Malheureusement, ce type de défauts est lié à des facteurs externes et il est quasiment impossible pour le vendeur de le réduire.
L’état du bien et de la copropriété
En fonction de votre bien, qu'il s'agisse d'une nouvelle construction ou d'une construction plus ancienne, les potentiels acquéreurs pourront être d'autant plus regardant sur la qualité du bien. En effet, un acheteur souhaite avant tout éviter les mauvaises surprises et la présence de vices cachés. Dès lors qu'un acquéreur présente des doutes autour d'une construction litigieuse, il n'hésitera pas à demander conseil à des experts.
C'est pourquoi, l’entretien accordé au logement, ainsi qu’à la copropriété, a une influence non négligeable sur le prix du bien. Si des travaux lourds de rénovation sont à prévoir, les acheteurs potentiels chercheront à s'appuyer sur ces rapports d'experts et négocieront nécessairement le prix. En effet, ils devront consacrer du temps et de l’argent à ces travaux.
On retrouve le même raisonnement pour les biens anciens dont la construction ancienne nécessite des travaux de remise au goût du jour. Parfois, le charme de l’ancien compensera la décote des travaux, mais cela sera au cas par cas.
Si vous êtes vendeur, vous pouvez envisager avant la période des visites, de donner un coup de fraîcheur à votre bien. C’est en quoi le home staging apparaît comme un très bon moyen pour obtenir un meilleur prix lors de la vente.
L’agencement atypique du bien
Ce défaut concerne plus spécifiquement les appartements dans les métropoles où l’on souhaite éviter tout espace perdu. Par exemple, dans les villes où le prix au mètre carré atteint les 10 000 euros, chaque espace doit être rentabilisé au maximum. Les agencements atypiques n’obtiennent donc généralement pas la faveur des acheteurs potentiels. Un bien mal agencé (des chambres en enfilade par exemple) ou mal proportionné (une grande entrée et un petit salon) aura généralement une décote de 10%.
Cependant, il est important d’évaluer tous ces défauts selon les spécificités du bien à vendre ou à acheter. En effet, un bien situé en rez-de-chaussée d’un immeuble d'une rue privative à Neuilly-sur-Seine ne verra sans doute pas son prix chuter. Certaines qualités, comme une luminosité importante, l’absence de vis-à-vis ou la qualité de la construction d'origine peuvent également faire oublier certains défauts et le prix n’en sera pas impacté.
Dernier petit conseil, si vous êtes vendeur, il est évident que lors des visites vous chercherez à mettre en avant toutes les qualités de votre bien. Vous allez vouloir provoquer le coup de cœur chez les acheteurs potentiels. Toutefois veillez à faire preuve de transparence et de mentionner les défauts. Dans le cas contraire, cela pourrait vous être reproché d’avoir volontairement dissimulé des vices cachés importants.
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