Diagnostic loi Carrez : comment réaliser ce diagnostic obligatoire ?

Si vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier, il est indispensable de se renseigner en amont sur le diagnostic Loi Carrez. Ce dernier peut faire partie des documents incontournables lors de la cession de votre bien. Quel est le contenu de cette loi ? Quand et comment doit-on réaliser ce diagnostic ? Pour vous accompagner lors de la vente de votre bien, nous répondons aux questions les plus fréquentes dans ce dossier.

Que stipule la loi Carrez ?

La Loi Carrez du 18 décembre 1996 définit le calcul d'une superficie privative. Le diagnostic Loi Carrez est indispensable en cas de vente d'un logement situé dans une copropriété. En effet, la détermination de la surface du bien est une étape primordiale pour établir le prix de vente. De plus, le vendeur à l'obligation de mentionner la superficie de la partie privative à vendre. Cette loi s'applique aux appartements, locaux commerciaux ou professionnels ou encore aux maisons en copropriétés, dès lors que la surface est supérieure à 8 mètres carrés. De plus, la hauteur sous plafond doit être au minimum de 1,80 mètre.

Contrairement à la surface habitable, la surface Loi Carrez prend en considération la superficie des sous-sols, des combles (qu'ils soient aménagés ou non), ainsi que des vérandas, des greniers ou encore des réserves. Il est cependant toujours nécessaire que la surface soit d'au moins 8 mètres carrés et la hauteur de 1,80 mètre. Pour rappel, cette loi n'encadre que les logements en copropriété. Ainsi, les maisons individuelles ne nécessitent pas de diagnostic immobilier Loi Carrez dans le contrat de vente.

Quels éléments ne sont pas pris en compte dans ce calcul ? 

Si la Loi Carrez intègre de nombreux éléments de l'habitation, certains en sont bien évidemment exclus. Ainsi, le calcul de la surface privative de votre logement ne porte pas sur les éléments suivants : 

• Les murs ou les cloisons du bien immobilier
• Les cages d'escaliers et les gaines
• Les embrasures de portes 
• Les fenêtres du logement
• Tous les planchers situés dans une pièce d'une hauteur de moins de 1m80

Loi Carrez et estimation du bien

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Dans quel cas le métrage Loi Carrez est-il nécessaire ?

Comme nous l'avons vu, la déduction des surfaces occupées est obligatoire lors de toute vente d'un bien immobilier d'une copropriété.

Il concerne donc :

• Les lots en copropriété horizontale (maisons)
• Les lots en copropriété verticale (appartements)
• Les biens à usage commercial ou d'habitation
• Tout bien dans lequel ont été réalisés des travaux
• Tout bien dont le propriétaire a changé (acte nominatif)

Quand faut-il faire ce diagnostic immobilier ?

Il est obligatoire de mentionner la surface d'un bien immobilier lors de sa vente s'il fait partie d'une copropriété. Par conséquent, si vous voulez vendre votre bien, ce calcul de surface privative fait partir des diagnostics immobiliers obligatoires. Ce dernier doit être joint en annexe au compromis de vente.

De plus, même si l'ancien propriétaire avait réalisé le calcul de la surface Carrez, vous devez vous aussi effectuer cette évaluation de la surface habitable. En effet, le diagnostic Loi Carrez est nominatif. Par conséquent, il est nécessaire en cas de vente de pouvoir fournir un document à votre nom. De cette manière, si un problème survient vous serez protégés par l'assurance responsabilité civile du professionnel ayant réalisé ce calcul de la surface réelle.

Pour cette raison, il est judicieux de contacter un géomètre pour estimer la superficie privative de votre logement avant la fin de validité du document. Si vous souhaitez à un moment ou un autre mettre en vente votre bien immobilier, vous serez déjà en possession du diagnostic obligatoire. D'autant que si certaines modifications ont été apportées à votre bien immobilier à usage d' habitation ou usage professionnel (agrandissement de l'ouvrage ou abaissement des cloisons par exemple), la superficie réelle a certainement été modifiée.

Quel est le prix d'un diagnostic de surface privative ? 

Comme de nombreux diagnostics immobiliers, il est complexe de fournir un tarif pour un métrage Loi Carrez. En effet, le prix diagnostic technique de la surface des lots de copropriété varie aussi bien en fonction du diagnostiqueur immobilier que des régions.

Toutefois, nous pouvons lister trois critères qui influencent ce tarif :

• La superficie réelle du bien immobilier à mesurer 
• La région dans laquelle se déroule le mesure Loi Carrez
• Le professionnel qui réalise ce diagnostic Carrez

En règle général, le prix moyen d'un certificat Loi Carrez se situe entre 60 et 120 euros. Finalement, ce tarif n'est pas excessif étant donné que ce document bénéficie d'une validité illimitée.

Pour réduire le coût des documents que vous devez ajouter au dossier de diagnostics, la meilleure chose à faire est si possible de les grouper. Faites appel à un diagnostiqueur et demandez-lui de réaliser le calcul de surface Loi Carrez pour l'ensemble de vos biens immobiliers. Vous pourrez ainsi réduire notamment les frais de déplacement du professionnel sollicité.

Comment réaliser un diagnostic loi Carrez ?

L'intervention d'un professionnel de l'immobilier n'est pas obligatoire pour réaliser ce diagnostic. Il est néanmoins fortement conseillé d'avoir recours à un diagnostiqueur immobilier. En effet, les mesures peuvent s'avérer complexes. Le cahier des charges à respecter pour réaliser un diagnostic Loi Carrez est délicat si vous n'êtes pas un diagnostiqueur professionnel. 

C'est le cas notamment pour les pièces mansardées. Il devient en effet difficile de comptabiliser la surface en respectant le critère des 1,80 mètre de hauteur. Il est également nécessaire de déduire de la superficie des planchers les surfaces occupées par les murs, cloisons, ou encore portes et fenêtres.

Lors de son étude, le diagnostiqueur étudie aussi en détail les actes de propriétés, mais aussi le règlement de copropriété. À l'aide de logiciels de calculs, l'expert pourra vous délivrer une attestation de superficie Loi Carrez parfaitement conforme aux textes de loi complexes qui l'encadre.

Enfin, lorsque vous faites appel à un expert, ce dernier engage sa responsabilité au moment où il vous remet le diagnostic. Vous êtes ainsi protégé tout en bénéficiant du savoir-faire d'un professionnel. 

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Que faire en cas d'erreur de superficie ?

Une marge d'erreur de 5% est tolérée par la loi. Si l'erreur de calcul excède ces 5%, l'acquéreur a le droit de se retourner contre le vendeur. Cela signifie notamment qu'il a le droit de demander une baisse du prix de vente proportionnelle à la surface manquante. L'acquéreur dispose d'un an suivant la signature de l'acte de vente pour réclamer cette diminution. Si vous avez fait effectuer votre diagnostic par un diagnostiqueur immobilier, pas de panique ! Ce dernier est entièrement responsable en cas de faute de calcul. Notons également que si l'erreur concerne un excédent de comptabilisation de la surface, aucune loi ne permet au vendeur de faire une réclamation par la suite.

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