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Hauteur sous plafond et Loi Carrez

La loi Carrez est une loi française qui réglemente depuis 1996 la mesure de la surface des appartements et maisons en copropriété destinés à la vente. L’un des critères principaux de cette loi est la hauteur sous plafond. Voici donc quelques conseils pour mieux appréhender la hauteur Carrez de votre logement.

Image estimation

Qu’est ce que la loi Carrez ?

Pour éviter les abus des vendeurs et protéger les acquéreurs lors de l’achat d’un bien immobilier, la loi Carrez oblige tous les propriétaires à mentionner sur l’acte de vente la superficie privative de leur logement (dite “surface Carrez”). Cette mesure concerne tous les locaux couverts en durs détenus en copropriété. Sauf les terrains à bâtir, les ventes sur plan et les lots de moins de 8 m².

Une hauteur réglementée

La définition de la surface privative selon la loi Carrez est très claire : ne doivent être pris en compte dans le calcul de la surface privative d’un logement que la surface de plancher couverte dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m. Si vous possédez une pièce aménagée dont la hauteur sous plafond est inférieure à cette limite (chambre d’enfant, sous-sol, placard…), elle sera donc considérée comme impropre à l’habitation par la loi Carrez et ne pourra pas être prise en compte dans le métrage, quand bien même il s’agit d’une surface utile.

Cette question de hauteur sous plafond selon la loi Carrez soulève de nombreuses interrogations et il est donc important de s’attacher à quelques points particuliers :

  • Poutres et faux plafond :

    Autre petite subtilité : la hauteur sous plafond telle que définie par la loi Carrez impose de ne prendre en compte que la hauteur entre le sol et tout obstacle qui viendrait s’intercaler entre le sol et le plafond réel de la pièce. Par exemple, une poutre volumineuse au milieu d’une pièce à une hauteur inférieure à 1 m 80. Ce qui en dessous ne compte pas dans le métrage. Il en va de même pour les faux plafonds : un faux plafond inférieur à 1 m 80 ne fera pas comptabiliser l’espace dans la surface en loi Carrez.

  • Loi Carrez chambre mansardée :

    Lorsque l’on possède une ou plusieurs pièces mansardées dans son logement, calculer sa superficie loi Carrez peut devenir une réelle inquiétude. En effet, seules comptent les parties où la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Pour la calculer vous devez soustraire à la surface au sol de la pièce toutes les parties où la hauteur est inférieure à 180 cm. La surface déduite ne sera pas comptabilisée dans la surface privative mentionnée sur l’acte de vente. Mais vous êtes tout à fait en mesure de l’indiquer en tant que surface “non contractuelle” sur l’acte de vente.

  • Loi Carrez mezzanine :

    Une mezzanine compte dans la surface Carrez si et seulement si elle respecte deux critères. Sa hauteur sous plafond est supérieure à 1 mètre 80 et c’est une construction en dur qui ne peut être démontable.

  • Loi Carrez placard :

    Enfin, la surface des placards et dressings compte dans la surface Carrez de votre logement. Il faut que la hauteur sous plafond du placard soit supérieure ou égale à 180 cm.

Que prévoit la loi en cas de mauvais calcul de la hauteur Carrez ?

Le métrage Carrez doit obligatoirement être mentionné dans tout acte de vente de maison, appartement ou local commercial en copropriété.

Le but de la loi est à l’origine de protéger les acquéreurs. Elle permet au marché immobilier d’être plus transparent par l’utilisation d’une seule technique de mesure. Sous certaines conditions, l’acheteur peut être indemnisé par le vendeur en cas d’erreur dans la surface déclarée Loi Carrez :

  • Si l’acte de vente ne mentionne pas la superficie. L’acheteur est en droit de faire annuler l’acte de vente dans un délai d’un mois après la signature.
  • Si la surface Carrez mentionnée dans l’acte de vente est plus de 5% supérieure à la réalité. L’acheteur peut demander un dédommagement proportionnel à la superficie déclarée en trop. Cette-fois-ci dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

En revanche, en cas d’erreur de mesure au détriment du vendeur, vous ne pouvez pas demander une indemnisation à l’acquéreur. Si vous êtes vendeur vous devez donc être très vigilant sur votre diagnostic Carrez, et notamment sur la bonne prise en compte des hauteurs, pour ne pas perdre de l’argent en cas de mauvais calcul.

Comment effectuer les mesures de son logement ?

Il est tout à fait possible de mesurer soi-même la surface Carrez de son logement. Vous devez le mentionner sur l’acte de vente. Toutefois, gare aux mauvaises surprises ! En effet, la loi n’autorise qu’une marge d’erreur de 5 %. Car face à la complexité de cette mesure avec la hauteur sous plafond, cette marge n’est pas très grande.

Chez Liberkeys nous vous conseillons donc de faire appel à l’expertise d’un professionnel. Il saura reconnaître ce qui doit faire ou non partie du métrage Carrez en fonction de la hauteur sous plafond. Il vous permettra ainsi d’obtenir une attestation fiable et précise. De plus, le professionnel engage sa responsabilité civile, qui vous couvre en cas de litige avec les acquéreurs.

À noter également que l’attestation d’un géomètre-diagnostiqueur a une durée d’application illimitée dans le temps, vous ne ferez donc estimer la superficie en Carrez de votre logement qu’une fois.