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Loi Carrez : comment calculer votre surface habitable ?

Dans le calcul de la surface privative, la loi Carrez prend en compte les locaux couverts en dur dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80.

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Loi Carrez : pour quoi et pour qui ?

Si vous cherchez à vendre ou à acheter un bien immobilier vous avez sans doute déjà entendu parler de la loi Carrez adoptée le 18 décembre 1996, cette loi française a pour but d’éviter les abus des vendeurs de bien immobilier dans la déclaration de la surface habitable de leur logement et de renforcer la protection des acquéreurs. Mais face à toutes les lois qui régissent le marché immobilier (loi Boutin, loi Pinel, loi Cellier, loi Duflot… ), il est parfois difficile de s’y retrouver.

La loi Carrez oblige les vendeurs de lots en copropriété à mentionner la superficie privative de leur logement dans tous les documents relatifs à la vente.

À quoi sert-t-elle ?

Son but est très simple : obliger les propriétaires à utiliser une méthode unique de calcul de la surface habitable privative de leur logement afin d’éviter les confusions des acquéreurs.

Auparavant, il existait un grand nombre de méthodes de calcul de surface qui prenaient toutes en compte des critères différents. Cela empêchait l’acquéreur d’avoir une vision claire du bien immobilier qu’il souhaitait acheter. En uniformisant le calcul de surface, la loi Carrez réduit l’asymétrie d’information que subissent les acquéreurs sur le marché immobilier.

Pour quels types de logements ?

La loi Carrez réglemente uniquement les biens immobiliers en copropriété. Si vous souhaitez vendre une maison en lotissement ou un appartement en copropriété, la surface loi Carrez doit impérativement figurer sur l’acte de vente.

Il n’existe en revanche aucune réglementation de ce type pour les maisons ou logements individuels. La vente peut se faire sans mention de la surface du bien. Ce qui rend les acheteurs plus vulnérables et moins informés.

Les ventes de terrain à bâtir et les ventes sur plan répondent à leur propre législation et ne sont donc pas non plus soumises à une obligation de métrage loi Carrez.

Enfin, on n’inclut pas les lots de moins de 8m² vendus seuls dans le calcul de la superficie Carrez.

Quelle différence entre la surface habitable et la surface privative ?

La loi Carrez mesure la surface privative des biens immobiliers en copropriété. C’est cela qui la différencie d’une autre loi qui réglemente la mesure des biens immobiliers : la loi Boutin, qui mesure elle la surface habitable des logements.

Une différence d’application :

Si la superficie habitable peut se calculer pour tous les types de logements et se mentionne dans un bail locatif, la superficie Carrez ne s’applique qu’en copropriété et s’applique aux actes de vente.

Une différence de critères :

Loi Boutin et loi Carrez mesurent toutes deux les surfaces occupées de plus de 1m80 de hauteur sous plafond. Mais la loi Boutin est plus stricte : elle ne prend pas en compte la superficie des sous-sols, des remises, des volumes vitrés ou encore des dépendances.

Comment calculer la surface Carrez de son logement ?

Dans le calcul de la surface privative, la loi Carrez prend en compte les locaux couverts en dur dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1m80.

On compte donc aussi les sous-sols ainsi que les surfaces vitrées comme les vérandas.

Qu’est-ce qui est exclu de la mesure ?

  • Le gros oeuvre :

    On prend seulement en compte l’intérieur des pièces avec plus de 1m80 de hauteur sous plafond. On exclut gros oeuvre ou maçonnerie (murs, cloisons, embrasures de portes ou de fenêtre…).

  • Les surfaces non privatives ou impropres à l’habitation :

    La loi Carrez s’attache à mesurer la superficie privative des locaux fermés. Elle ne prend donc pas en compte les pièces non privatives ou impropres à l’habitation. Cela concerne les surfaces de moins de 1m80 de hauteur sous plafond, les caves, les places de parking, les garages, les greniers non aménageable ainsi que les boxes.

    De même, on ne compte pas les balcons et les terrasses. En effet, ce ne sont pas des pièces fermées en dur.

Quelles conséquences en cas de litiges ?

Si la méthode pour calculer la surface de son bien est désormais unique, elle n’en reste pas moins compliquée. Quels sont les recours en cas de mauvaise mesure de surface loi Carrez ou de litige avec l’acquéreur de son logement ?

Des garanties pour l’acheteur…

Si la superficie en loi Carrez renseignée par le vendeur dans l’acte de vente est fausse ou inexistante, l’acheteur est en droit de réagir sous certaines conditions :

  • Superficie non mentionnée :

    Dans le cas où la surface loi Carrez du bien n’est pas précisée dans l’acte de vente, l’acheteur a le droit d’intenter une action en nullité de l’acte de vente dans un délai d’un mois à compter de la signature de l’acte de vente.

  • Superficie mentionnée supérieure à la réalité :

    Si l’acheteur se rend compte après un diagnostic loi Carrez auprès d’un professionnel que la superficie réelle du bien est plus de 5% inférieure à celle mentionnée dans l’acte d’achat, il est en droit de vous demander une diminution du prix de vente proportionnelle à la superficie déclarée en trop, et ceci dans un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente.

…Mais moins pour le vendeur

Si vous vous rendez compte après la signature de l’acte de vente que vous êtes trompé dans la surface déclarée loi Carrez et qu’elle est inférieure à la réalité, vous n’êtes pas en droit de demander une indemnisation à l’acheteur.

Car la loi vise à l’origine à protéger les acheteurs des abus des vendeurs. Si vous êtes vendeur vous devez donc être très vigilant sur votre diagnostic Carrez. Vous risquez l’annulation de la vente ou de perdre de l’argent en cas de mauvais calcul.

Il est donc indispensable d’avoir une mesure fiable et précise de la surface privative de son bien !

Qui peut réaliser une mesure de surface Carrez ?

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour estimer la superficie Loi Carrez de son logement. Si vous vous sentez capables de le réaliser vous-mêmes vous en avez le droit et vous pouvez le mentionner sur l’acte de vente. Toutefois, face à la complexité de la mesure Loi Carrez, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel.

Un diagnostic Carrez par un professionnel

L’expertise d’un géomètre-diagnostiqueur vous permet d’obtenir un diagnostic fiable de la surface privative de votre logement pour plusieurs raisons :

Il est d’abord très difficile d’obtenir une valeur exacte de la surface loi Carrez de son logement. Notamment pour des pièces mansardées où une partie de la pièce a une hauteur sous plafond inférieure à 1m80. Les conséquences pouvant être très lourdes en cas d’erreur, il est intéressant de faire appel à un professionnel.

Autre point à noter, le professionnel engage sa responsabilité civile lorsqu’il signe l’attestation Carrez de votre logement. Ce qui vous assure donc en cas de litige avec les acquéreurs. Cette attestation a en plus une valeur illimitée dans le temps. Vous n’aurez donc pas à la refaire sauf cas exceptionnel : gros oeuvre, extension de la maison…

Chez Liberkeys, nous vous accompagnons dans vos démarches

Nos experts locaux peuvent assurer une première estimation de votre logement sur bases des plans et mesurages. Ensuite nous vous accompagnons pour prendre rendez-vous avec un diagnostiqueur qui attestera de la superficie Carrez de votre logement.

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