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Comment estimer son bien immobilier ?

Face à la complexité du marché immobilier, estimer la valeur de son logement peut rapidement devenir un réel casse-tête. Alors si vous vous sentez perdu, voici quelques conseils pour comprendre comment estimer son bien immobilier facilement.

Image estimation

Pourquoi estimer la valeur de son logement ?

Vous cherchez à vendre votre logement rapidement tout en réalisant une plus-value immobilière intéressante ? Il est primordial de bien estimer la valeur de votre maison ou de votre appartement. En effet, un mauvais prix de vente, qu’il soit trop faible ou trop élevé pourra vous faire perdre beaucoup d’argent. Si vous vendez votre logement en deçà du prix du marché immobilier, vous réaliserez une mauvaise opération financière. Car vous toucherez moins d’argent que sa valeur vénale réelle (la valeur marchande de votre bien à un instant t sur le marché immobilier). Au contraire si votre prix de vente est supérieur au prix du marché, vous risquez d’avoir des difficultés à trouver un acquéreur. Vous devrez alors vous lancer dans des démarches de ventes longues et coûteuses.

Une bonne estimation immobilière est donc la clé pour trouver un acquéreur rapidement sans brader votre logement.

Ce travail d’estimation est important car les acheteurs potentiels sont en général très bien informés des prix de vente moyens. Ils visitent en moyenne 6/7 biens avant d’acheter et ont une très bonne vision du marché grâce aux portails immobiliers.

Estimer son logement soi-même

Vous vous demandez comment estimer une maison ? Sachez qu’il est plus simple d’utiliser un outil d’estimation en ligne ou de faire appel à un agent immobilier. Toutefois vous pouvez très bien essayer d’estimer votre bien immobilier par vous-même en suivant l’une de ces deux méthodes :

L'estimation par comparaison

Vous déterminez la valeur de votre bien en le comparant aux biens actuellement en vente sur le marché immobilier. Tout d’abord, vous pouvez regardez les prix de l’immobilier dans votre zone géographique. Par exemple, vous pouvez vous référer au baromètre LPI-Se Loger. Il est actualisé tous les mois avec les prix de vente moyen par grande métropole. Ensuite, consultez les annonces de biens immobiliers qui présentent les mêmes caractéristiques que le vôtre (surface, état général…). Vous pouvez vous renseigner auprès des agences immobilières dans votre quartier ou en cherchant directement sur les sites internet dédiés.

Attention en comparant votre logement, à ne pas vous laissez influencer par votre attachement pour votre bien. Tentez d’adopter un regard extérieur, vous parviendrez à obtenir une estimation bien plus fiable.

L'estimation par capitalisation

Cette méthode est surtout intéressante si vous avez acquis votre logement dans le cadre d’un investissement locatif. Elle permet d’estimer la valeur du bien en fonction du taux de rendement de votre logement loué. Il vous suffit de connaître le loyer auquel est loué votre logement et le taux de rendement demandé par l’investisseur. En divisant le montant des loyers annuels par le taux de rendement, vous obtenez une estimation de la valeur vénale de votre bien. Le but est de ne pas surcoter votre logement afin de conserver une rentabilité raisonnable et donc d’attirer de potentiels acquéreurs.

Obtenir une estimation de son bien immobilier facilement

Vous souhaitez estimer votre bien vous-même ? Attention aux risques. Tout d’abord, étant attaché au bien, vous risquez de manquer d’objectivité. De plus, le marché immobilier est particulièrement complexe. A cela s’ajoute le fait que le marché de l’immobilier est en partie défini par la demande. La valeur réelle de votre bien à un instant t dépend donc des acheteurs potentiels : plus la demande est forte sur le marché et plus l’estimation de votre logement pourra être vue à la hausse. Tous ces critères rendent le travail d’estimation immobilière complexe. Il est donc plus simple et surtout plus sûr de se tourner vers une solution professionnelle dédiée afin d’obtenir l’estimation immobilière la plus précise possible.

Utiliser un outil d’estimation de bien immobilier gratuit

Utiliser un logiciel d’estimation de bien immobilier en ligne est sans doute la façon la plus rapide et la plus pratique pour estimer son bien.

Plusieurs simulateurs gratuits au fonctionnement très simple et intuitifs existent aujourd’hui comme sur notre outil d’estimation en ligne. Après avoir pris 2 minutes pour renseigner un certain nombre d’informations, ils vous permettent d’obtenir une estimation relativement précise de la valeur vénale de votre logement.

Pour cela ils croisent de nombreuses bases de données selon plusieurs critères. En premier, des critères objectifs comme la superficie, la situation géographique ou encore l’efficacité énergétique. A cela s’ajoutent d’autres critères sur l’état général de votre bien (travaux à prévoir, présence éventuelle d’un vis-à-vis…). Ces critères permettent d’affiner le prix du m2 connu dans votre quartier en fonction des caractéristiques propres à votre logement.

Le simulateur d’estimation analyse ensuite les transactions immobilières réalisées dans votre quartier et dans votre immeuble afin de donner une estimation au plus proche de la réalité du marché immobilier de votre zone géographique.

Faire appel à un expert pour estimer son logement

L’avantage de faire appel à un expert pour estimer votre logement est qu’il sera plus objectif sur les caractéristiques de votre bien immobilier. En effet, lorsque l’on cherche à estimer son logement soi-même on a souvent tendance à surestimer la valeur et les critères positifs de son bien.

→ Estimation par un notaire

Les notaires disposant du label NotExpert justifient d’une formation spécifique en expertise immobilière et sont donc habilités à donner une estimation précise de la valeur vénale de votre bien. Pour cela ils disposent d’une base de données spécifique (Base PERVAL) qui est accessible en ligne. S’il réalise une estimation précise et fiable, la prestation d’un notaire sera en revanche payante, contrairement aux méthodes précédentes.

→ Agence immobilière et estimation gratuite

En se déplaçant chez vous pour évaluer tous les critères afférant à votre logement, un agent immobilier représente une solution pratique pour estimer votre bien immobilier et de nombreux agents immobiliers donnent des estimations gratuites. Toutefois, certains agents immobiliers n’hésitent pas à donner une estimation haute de votre bien afin de vous inciter à signer un mandat de vente avec vous. Nous vous conseillons donc d’utiliser plusieurs techniques différentes afin d’être sûr de l’estimation de votre logement.

Chez Liberkeys, nous pensons que l’estimation en ligne ne remplace pas l’avis d’experts locaux. Après une première estimation en ligne, nos agents immobiliers se déplacent chez vous pour estimer votre maison ou appartement. Nous vous remettons un dossier comprenant l’estimation de votre bien et une étude comparative qui recense les biens similaires récemment vendus ou encore en vente dans votre quartier.