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Vaut-il mieux acheter ou louer ?

Dois-je continuer de louer ou acheter ? Qui ne s’est pas déjà posé cette question. Si la société tend à vouloir favoriser l’achat rapide, la réponse n’est pas si simple que ça. Rentabilité d’un investissement immobilier, avantages de la location, taux d’emprunt… Nous vous disons tout pour pouvoir vous décider entre l’achat et la location.

Acheter ou louer : un arbitrage qui dépend des cas

Une incitation à rapidement arrêter la location pour acheter

La tendance actuelle est à l’achat. Nous sommes influencés à acheter le plus tôt possible un logement. En effet, accéder à la propriété immobilière permet de créer une “épargne forcée”. Cette épargne crée d’elle même un capital immobilier important. Cette épargne est aussi connue comme un moyen de préparer la retraite, où les pouvoirs d’achat baissent souvent beaucoup. Grâce à l’achat, les propriétaires n’auront alors plus de loyer à payer à leur retraite et pourront vivre plus sereinement.

Au contraire, en payant un loyer chaque mois pour un logement qui ne nous appartiendra jamais, la location est souvent vue comme une façon de “jeter de l’argent par les fenêtres”.

Comparer le prix d’achat aux loyers

Pourtant, tout n’est évidemment pas si simple. Si vous souhaitez savoir ce qui est le plus intéressant entre acheter ou louer, il peut être intéressant de comparer un même bien selon les deux cas :

  • Pour l’achat prenez en compte le prix du m² à l’achat ainsi que les taux d’intérêt de l’emprunt et la taxe foncière.
  • Pour la location prenez en compte le montant du loyer et le rendement de l’argent placé en épargne, qui vous aurez servi d’apport personnel en cas d’achat.

Lissez chacun des calculs à l’année et voyez au bout de combien d’années acheter devient plus intéressant que louer. Ainsi vous pourrez savoir en combien de temps se rentabilise un achat immobilier dans votre secteur.

Si vous comptez rester dans le même bien immobilier pendant une durée supérieure à la durée où la location reste intéressante alors vous pouvez songer à acheter pour être gagnant financièrement.

À titre d’exemple, nous avons choisi de comparer l’achat et la location d’un bien de 181 000 € avec une rentabilité locative de 4 %.

1. Calcul du coût total net de location :

Pour calculer le coût total net de la location, nous faisons la somme de tous les coûts à votre charge en tant que locataire. Nous avons pris en compte les montants suivants :

  • Du loyer
  • De l’assurance habitation
  • Des charges moyennes
  • De la taxe d’habitation
  • De la caution

Dans le cas du bien immobilier de 181 000 € avec une rentabilité locative de 4 %.

  • Loyer de 603 €
  • 10 000 € placés à 5 %
  • Taxe habitation de 603 €
  • Charges par an de 603 €

2. Calcul du coût total net de l’achat :

De la même manière, le coût total net de l’achat est la somme des différents montants lié à l’acte d’achat puis à l’entretien du bien :

  • Du prix d’achat en considérant
    • l’apport initial
    • les frais liés à la transaction (ex. Notaire)
  • Du coût du prêt immobilier
    • les mensualités
    • les intérêts
    • l’assurance du prêt
  • Des coûts récurrents
    • d’entretien
    • d’assurance habitation
    • les impôts locaux et fonciers
  • Des avantages fiscaux
  • De la plus-value moyenne du secteur
  • Des frais de revente

Dans le cas du bien immobilier de 181 000 € avec une rentabilité locative de 4 % :

  • Apport de 10 000 €
  • Frais de notaire de 14 390 €
  • Crédit sur 20 ans, taux 1.5 %, assurance 0.3 %
  • Taxe d’habitation de 603 €
  • Charges par an de 603 €
  • Taxe foncière de 603 €
  • Revalorisation annuelle de 1 %

NB : Les différents coûts dépendent de vos revenus, du taux de votre prêt, la géographie de votre bien, la durée de vie dans le bien, etc.

NB 2 : Cette liste est non exhaustive.

Si cette comparaison permet de voir rapidement ce qui est le plus intéressant entre acheter et louer pour un même bien, le choix entre les deux dépend avant tout des envies et des modes de vie de chacun.

Acheter : une opération intéressante, sous certaines conditions

Prendre en compte votre capacité de financement

Les taux d’intérêts sont depuis quelques années plutôt intéressants pour les futurs propriétaires. De ce fait, la question à vous poser pour savoir s’il est intéressant pour vous d’acheter est votre capacité de financement. Avant de vous lancer, il faut donc réaliser un plan de financement solide. Il doit regrouper votre apport personnel, votre capacité d’emprunt et toutes les charges liées au logement.

Si la banque est là pour vous guider et vous faire comprendre le montant maximal que vous pouvez emprunter, c’est aussi à vous de savoir jusqu’où vous êtes prêts à aller. Un achat immobilier induit souvent une grosse augmentation des dépenses courantes par rapport au moment où vous étiez locataire. Entre les charges, les échéances de prêt, la taxe foncière… Votre vie ne sera plus la même. À vous de voir si vous vous sentez capable d’acheter sans trop avoir à vous serrer la ceinture.

La valeur du bien à la revente

Acheter un bien immobilier est souvent un pari sur l’avenir. Il faut donc être capable de voir à long terme pour savoir si la transaction vaut le coup.

Aujourd’hui, les personnes sont de plus en plus mobiles. Rares sont ceux qui habitent toute leur vie dans leur premier logement.

Il faut donc, au moment où vous achetez votre logement, que vous pensiez déjà à la possibilité de la revente. Localisation, infrastructures à proximité, prix du m2 par rapport au reste du secteur… Analysez tout pour savoir si vous aurez du mal à le revendre et surtout, si vous pourrez réaliser une plus-value immobilière intéressante.

Les frais de propriété

Lorsque l’on achète un bien immobilier, le budget n’est pas uniquement composé du prix du logement, des frais d’agence et des frais de notaire. Vous devez aussi penser à de nombreux frais annexes auxquels vous ne pourrez pas échapper. Taxe foncière, charges de copropriété, impôts locaux, travaux d’entretien… Pensez à tous ces frais et veillez à ce qu’ils ne soient pas trop conséquents dès le départ.

Louer : une solution idéale pour les jeunes et les personnes mobiles

Aujourd’hui en France, l’INSEE estime qu’environ 1 personne sur 2 est propriétaire. Et pour cause, tout le monde n’a pas les moyens ou le mode de vie adapté à un achat immobilier.

Si vous changez régulièrement de lieu de résidence pour des raisons personnelles ou professionnelles, vous avez tout intérêt à vous tourner vers la location. Avec un préavis de 3 mois (ou 1 mois selon les cas), la location est bien plus adaptée pour les personnes mobiles. Elle permet en effet de changer de lieu de vie sans avoir d’attache.

La location s’adresse aussi aux jeunes qui ne sont pas encore prêts à se projeter et à s’engager financièrement sur plusieurs dizaines d’années.

La location est en effet la solution la plus pratique : aucune attache et aucune charge supplémentaire au loyer. Toutes les mauvaises surprises du logement (fuite d’eau, travaux à prévoir…) sont à prendre en charge par le propriétaire. Etre locataire, c’est s’assurer d’avoir l’esprit tranquille.

Alors vaut-il mieux acheter ou louer ? Tout dépend de votre projet de vie. Vous n’êtes pas prêt à vous engager financièrement ? La location est faite pour vous. Mais si vous souhaitez vous engager sur du moyen ou long terme, l’achat sera probablement plus intéressant pour vous.

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