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Investissement immobilier locatif : logement occupé

Lorsque l’on cherche à réaliser un investissement immobilier locatif, on pense rarement à acheter un logement occupé. Pourtant, ça peut être une solution idéale pour investir rapidement et facilement dans le locatif. Prix d’achat parfois plus faible, locataire déjà présent et loyers touchés dès la signature de l’acte de vente… investir dans un logement occupé semble rassembler beaucoup d’avantages. Pourtant, il faut être sûr de son choix et des locataires présents dans le logement avant de se lancer.

Alors, investir dans un logement occupé : bon plan ou vraie galère ?

Pourquoi acheter un logement occupé ?

Pour bénéficier d'un prix d'achat plus faible

Le principal avantage de l’investissement dans un logement occupé est financier. En effet un logement occupé est souvent moins cher qu’un logement vide. La décote réalisée est en général d’environ 10 et 15% du prix de vente du bien immobilier. Cette baisse de prix s’explique par le fait que le bien n’est pas libre rapidement. L’acheteur devra attendre la fin du bail en cours.

Mais dans les faits, cette décote dépend d’un certain nombre de critères et n’est pas égale pour tous les biens.

Ainsi les biens très prisés des investisseurs locatifs comme les petits studios subissent une baisse de prix relativement faible (environ 5%).

Les locations meublées, dont le bail ne dure qu’un an, subissent également une très faible décote. En effet, le bien n’est bloqué que sur une très courte période. Il en va de même pour les biens vendus occupés mais avec une durée de bail à courir très faible. D’une manière générale, plus le bien est disponible à la location rapidement et plus la décote est faible.

Enfin d’autres critères entrent en compte dans le montant de la décote. Il s’agit par exemple du montant du loyer par rapport au marché ou encore la qualité du bien.

Pour se lancer facilement et rapidement dans l'investissement locatif

En investissant dans un logement déjà occupé, vous connaissez à l’avance le loyer pratiqué et pouvez donc instantanément connaître votre rentabilité locative. Pas de surprise à prévoir !

Autre avantage : vous n’aurez pas à organiser de visites et à trouver un locataire pour votre logement, tout est déjà prêt et clé en main. Et surtout, vous n’aurez pas à subir la vacance de locataire qu’oblige un achat immobilier traditionnel. En effet entre la signature de l’acte de vente et la signature du bail avec un locataire, il peut parfois s’écouler plusieurs semaines.

Investir dans un logement occupé est donc une solution facile et très pratique lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier locatif.

Pour présenter un dossier de crédit plus solide

Acheter un logement occupé, c’est avoir la garantie de recevoir des loyers pendant toute la période du bail en cours. Si vous avez besoin d’un crédit pour réaliser cet investissement immobilier locatif, c’est une excellente nouvelle ! En effet, ce loyer garantit à la banque le paiement des échéances par cette rentrée d’argent mensuelle. La négociation d’un prêt immobilier est alors plus simple.

Logement occupé : comment ça marche ?

Continuité dans le bail

Lorsque vous achetez un logement occupé, le contrat de location en cours continue selon les mêmes modalités. Cela veut dire que si une personne s’était portée caution pour le locataire actuel, son engagement est conservé pour le nouveau propriétaire. D’une manière générale, le bail conserve toutes les garanties qui lui sont associées et les transpose au nouveau propriétaire (dépôt de garantie…)

Il convient juste de prévenir le locataire du changement de bailleur, et le tour est joué. Contrairement à une idée reçue, le locataire n’est d’ailleurs pas prioritaire pour acheter le logement qu’il occupe en cas de vente.

Attention toutefois, si vous souhaitez souscrire à une garantie de loyers impayés, celle souscrite par l’ancien bailleur ne vous couvrira pas et vous devrez en contracter une autre.

Être vigilant sur le bail en cours

Si le bail en cours continue et que cela semble facile, il faut néanmoins être vigilant avant de signer. En effet, vous vous engagez à conserver le locataire actuel pendant au moins toute la durée de son bail. Vous devez donc étudier le contrat de bail afin de vous assurer qu’il correspond à vos attentes (durée, loyer mensuel…). Aucune re-négociation ne sera possible !

Essayez également de vous renseigner au maximum sur le locataire en place. Vous pourrez alors vérifier la régularité de paiement du locataire. Vous pouvez vous renseigner auprès du vendeur afin qu’il vous transmette l’intégralité des quittances de loyer du logement. Ainsi vous serez rassuré sur l’avenir de votre investissement immobilier locatif.

Et dans le cas où vous souhaitez habiter le bien ou le revendre ?

Si vous avez pour projet d’habiter à terme le bien et non pas de réaliser un investissement immobilier locatif, vous ne pouvez pas donner congé directement au locataire. Vous devez vous référer à la durée du bail qui a été signé et qui reste valable.

À l’issue du bail, si vous souhaitez récupérer le logement vous devez impérativement respecter certaines règles. Vous devez par exemple en informer le locataire 6 mois avant (3 mois avant dans le cas d’un logement loué meublé).

Si vous souhaitez le revendre alors que le locataire y réside toujours, vous pourrez le revendre en subissant une légère décote sur son prix de vente. Sinon, vous pourrez le revendre à la fin du bail du locataire actuel en l’informant 6 mois au préalable.

Des questions sur ce type d'achat ? Nos experts sont là pour vous aider !