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Acheter à deux : modalités et conseils

Acheter un logement à deux a bien des avantages en terme de budget. En partageant les coûts, il est possible d’acquérir un logement plus grand pour moins cher chacun. Mais les subtilités sont nombreuses. Selon que l’on soit mariés, pacsés ou juste concubins, les modalités peuvent être grandement différentes. Pour y voir plus clair sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous, c’est ici que ça se passe.

Couple en concubinage

Acheter en indivision

Pour un couple non pacsé ou non marié, la solution la plus simple consiste à acheter en indivision. Cela signifie que chacun est propriétaire du bien à la hauteur de la quote-part renseignée dans le contrat d’indivision.

À tout moment, l’un des deux concubins a le droit de vouloir se retirer de l’indivision. C’est là que l’achat en indivision peut devenir problématique car le deuxième concubin doit être en mesure de racheter l’autre part ou le bien doit être vendu.

Passer par une Société Civile Immobilière (SCI)

Comment ça marche ? Chacun fait un apport de capital à la SCI représentant la quote-part du prix du logement qu’il souhaite injecter. Le couple achète ensuite le logement au nom de la SCI dont il devient le dirigeant. Ensuite, il suffit de stipuler que le couple occupe le logement à titre gratuit ou en tant que locataires.

De ce fait, acheter un bien en passant par une SCI nécessite beaucoup plus de démarches administratives que l’achat en indivision et parfois des frais supplémentaires. Il faut rédiger les statuts, tenir une assemblée et gérer la comptabilité comme le veut la loi en matière de SCI… Autre contrainte avec la SCI : elle limite les possibilités d’emprunt. En effet, il n’est pas possible de bénéficier d’un Prêt Epargne Logement.

La SCI est donc une solution qui paraît bien plus complexe au départ. Pourtant, c’est plus facile lorsque l’un des deux conjoints souhaite se retirer du projet ou décède. Du fait de l’encadrement du système des SCI, la situation du logement est beaucoup plus claire auprès de la société et de la copropriété.

À noter que l’achat en indivision et l’achat en SCI sont évidemment aussi possibles pour un achat entre deux personnes qui ne sont pas concubines : frères/sœurs, partenaires financiers, amis…

Couple marié

Mariage sous le régime de la communauté

Le régime le plus classique, appliqué dans la plupart des cas pour les couples mariés, est celui de la communauté de biens. C’est celui qui s’applique d’office pour les mariages sans contrat. 80% des couples mariés avec contrat le choisissent aussi.

Quel que soit le financement apporté par chacun des deux époux, le bien appartient à parts égales aux deux acquéreurs. Cela veut dire que si l’un des deux membres apportent 70% du financement et l’autre 30%, les deux posséderont le bien à hauteur de 50%, même s’ils signeront tous deux l’acte authentique de vente. Si l’un des époux a acheté des biens avant le mariage, ils restent exclusivement sa propriété après le mariage.

L’autre régime qui existe est celui de la communauté universelle. Le fonctionnement pour une nouvelle acquisition est le même que pour la communauté de biens. Cela veut dire que chaque époux possède 50% d’un bien nouvellement acquis. La différence est que les biens qui ont été acquis avant le mariage deviennent la propriété des deux époux à 50% également.

Mariage sous le régime de la séparation des biens

Pour les époux qui se sont mariés sous le régime de la séparation des biens, un bien acheté ne peut appartenir qu’à l’un des deux époux. Dans ce cas, la solution pour acheter à deux, consiste à acheter en indivision. Comme dans le cas d’un couple ni marié ni pacsé, le contrat d’indivision permet à chacun d’être propriétaire du bien à la hauteur du financement qu’il a apporté.

Couple pacsé

Le régime de la séparation des biens

Depuis le 1er janvier 2007, les couples Pacsés sont automatiquement soumis au régime de séparation des biens, sauf indication contraire. Le fonctionnement est relativement similaire à celui des couples mariés sous le régime de la séparation des biens.

Chacun reste propriétaire des biens qu’il possédait avant le PACS. Si le couple choisit d’acheter un bien ensemble, il sera possédé en indivision. Cela veut dire que chacun des concubins possédera le bien à hauteur de son apport en capital.

Le régime de l'indivision

Si le PACS a été conclu sous le régime de l’indivision, le bien acheté par le couple appartiendra à 50% à chacun des deux acquéreurs, quel que soit le montant que chacun a mis dans la transaction.

Attention à ne pas confondre le régime de l’indivision avec l’achat en indivision présenté plus haut.

Prévoir l’après : séparation, revente, décès

La loi considère à bien des égards les couples ni mariés ni pacsés comme des étrangers. Prévoir l’après est donc particulièrement important.

En cas de séparation, les concubins ont le droit de s’arranger à l’amiable (revente du bien, rachat des quote parts de l’un des conjoints par l’autre…). Si les concubins ne réussissent pas à se mettre d’accord, le juge peut décider du partage du bien. En général, chaque concubin récupère sa part après vente du logement.

En cas de décès, ce sont les héritiers du concubin décédé qui récupéreront les parts du bien acheté en indivision et deviendra donc co-indivisaire avec le concubin restant. Dans la majorité des cas, la justice met le bien en vente.

Mais vous pouvez également vous protéger mutuellement au cas où un drame arriverait. Les concubins peuvent prévoir dans leur testament la possibilité pour le conjoint restant de racheter ses quotes parts ou un leg de leur quote part au concubin restant en cas de décès. En revanche, et c’est là où la loi voit les concubins comme des étrangers, le concubin restant devra payer de très importants frais de succession sur ce montant.