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Promesse de vente entre particuliers - Achat

Après avoir trouvé un bien qui vous convient, et avoir négocié les termes de la vente avec le vendeur, vous devez faire face à une étape obligatoire : l’avant-contrat. Si vous avez choisi de signer une promesse de vente (plutôt qu’un compromis de vente), il vous reste encore un choix à faire : vous pouvez signer votre promesse de vente devant un notaire ou signer une promesse de vente entre particuliers.

C’est quoi une promesse de vente entre particuliers ?

Lorsque vous décidez de faire une promesse de vente, vous avez deux possibilités : signer devant un notaire ou signer entre particuliers. Si vous choisissez de la signer entre particuliers, il va falloir être rigoureux et bien savoir ce que vous devez faire (ou ne pas faire) pour que votre promesse de vente soit correcte.

La promesse de vente entre particuliers concrétise un accord de vente entre deux particuliers et pré-définie la vente. Elle est signée après la période de négociation et elle fixe les détails de la vente. On doit alors y trouver le prix, les frais annexes, les clauses suspensives, les indemnités d’immobilisations, les dates butoirs… C’est une étape clé dans la transaction immobilière.

Quel est l’intérêt de ce type de contrat ?

Parmi les deux possibilités de promesse de vente, la promesse de vente entre particuliers n’a pas moins de valeur. Malgré le fait qu’il n’y ait pas de notaire lors de la signature, le document a la même valeur légale qu’un acte notarié s’il respecte les clauses et les conditions de ce dernier.

Dans certaines situations, il vaut mieux faire appel à un agent immobilier pour vous aider à signer une promesse de vente sous seing privé (entre particuliers), car ils connaissent mieux le processus et peuvent structurer votre document.

Les avantages de ce type de promesse de vente sont :

  • Un gain de temps. Prendre rendez-vous chez un notaire peut parfois être très long, alors que la signature sous seing privé est très rapide. Il suffit que vendeur et acheteur se retrouvent.
  • Une économie d’argent. La rédaction d’un contrat pour obtenir un acte notarié peut s’élever à plusieurs centaines d’euros. Dans le cas d’une promesse de vente entre particuliers, le document coûtera beaucoup moins cher.

À quel moment faire une promesse de vente sous seing privé ?

Il faut enregistrer votre promesse de vente entre particuliers auprès des services fiscaux juste après la signature. Vous avez un délai de 10 jours pour enregistrer votre promesse de vente. Le délai commence dès la réception de l’acte par le bénéficiaire. Si la promesse de vente n’est pas enregistrée au bout de 10 jours, elle est considérée comme nulle.

Le tarif d’enregistrement de la promesse de vente au service des impôts est de 125 euros et elle est obligatoire.

Les conseils pour les promesses de ventes entre particuliers

Lorsqu’une promesse de vente est signée entre deux particuliers, il faut être très vigilant sur certains points.

Les clauses suspensives

Ce sont des clauses qui ont le pouvoir d’annuler une vente si elles ne sont pas réalisées. Ce sont des éléments indépendants de la volonté de l’acheteur et du vendeur (comme l’obtention d’un prêt par exemple).

Il faut absolument mettre toutes les clauses suspensives nécessaires lorsque vous signez une promesse de vente entre particuliers. Il peut être intéressant de consulter un expert pour avoir une liste exhaustive de toutes les clauses suspensives en fonction de votre situation.

Voici une liste (non-exhaustive) des clauses les plus courantes :

  • Obtention d’un prêt bancaire
  • Absence de préemption et de servitude
  • Réalisation d’une vente au préalable

L’indemnité d’immobilisation

C’est la somme que vous devez verser au vendeur au moment de la signature. C’est une somme conservée par le vendeur si vous décidez de lever votre option d’achat. Cette indemnité est primordiale car elle définit le sérieux de l’acheteur, et protège le vendeur.

Son montant est fixé librement, et c’est pour cela qu’il faut être très vigilant en cas de promesse de vente signée entre particuliers. Elle peut aller d’une somme dérisoire à 10 % du bien.

Les annexes à joindre à la promesse de vente

Il existe un certain nombre d’annexes obligatoires à insérer dans votre promesse de vente. Sans ces dernières, la validité du contrat peut être attaquée. Le vendeur peut s’exposer à des poursuites pour vices cachés. Le dossier de diagnostics techniques doit être joint en annexe de manière obligatoire.