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Quels sont les critères pour estimer son bien immobilier ?

triangle Temps de lecture : 3 minutes

Liberkeys vous présente les différents critères qui permettent d’estimer son bien immobilier.

Bien vendre son logement passe obligatoirement par une estimation immobilière réussie. Que l’on choisisse de passer par un outil d’estimation en ligne, une agence ou que l’on décide d’estimer son bien soi-même, il est indispensable de connaître les critères qui déterminent la valeur vénale d’un bien immobilier. En effet, les prix immobiliers sont très changeants et dépendent essentiellement des critères de votre logement.

estimer

Les critères internes au logement

Pour estimer son bien, il est d’abord nécessaire de prendre en compte toutes ses caractéristiques intrinsèques. Ce sont souvent celles auxquelles on pense en premier lorsque l’on veut estimer son bien.

Il s’agit donc de définir :

  • la nature du logement (maison, appartement, local commercial…)
  • la superficie en m² ainsi que le nombre de pièces, l’étage, ou encore son exposition
  • l’état général des parties communes (présence ou non d’un ascenseur, vétusté de l’immeuble…)
  • l’état général du logement (neuf ou ancien, le type de chauffage, les travaux à prévoir…).

Au-delà des critères généraux, d’autres, dit “exceptionnels”, peuvent avoir un vrai impact sur l’estimation.
Cela peut-être un balcon, une vue dégagée, une piscine, une grande hauteur sous plafond, un garage… En effet, ces critères parfois rares sur le marché immobilier peuvent être déclencheur d’un véritable coup de cœur chez l’acquéreur.

L’environnement du bien immobilier

Une fois les critères internes identifiés, il convient de prendre en compte l’environnement dans lequel votre bien s’inscrit. On a souvent tendance à se focaliser sur ses caractéristiques intrinsèques en dépit de son environnement. Pourtant, tout acquéreur potentiel accorde de l’importance au quartier et à l’environnement du logement qu’il visite. Il est donc très important de prendre en compte la localisation de votre appartement dans l’estimation immobilière.

La réputation du quartier, la présence d’écoles, de commerces de proximité et de transports en communs sont souvent des critères décisifs pour l’acheteur.

Une prise en compte particulière des travaux

Chercher à vendre un logement qui comporte des travaux est toujours délicat. Estimer son bien avec et sans travaux permet de déterminer son net vendeur.

Se lancer dans des travaux de rénovation

Il est souvent recommandé d’effectuer les travaux de rénovation nécessaires au logement avant de le mettre en vente. En effet, les frais de rénovation engagés sont souvent moins importants que la différence de prix entre l’avant et l’après travaux. Toutefois, tous les travaux ne se valent pas.
Faites attention à miser sur les travaux qui boosteront votre prix de vente.

Privilégiez la mise aux normes des installations électriques et faites tous les menus travaux qui donneront une impression de logement en parfait état. En revanche, il est déconseillé de faire des travaux d’aménagement comme la réfection d’une cuisine. Les rénovations de grande envergure ne sont pas les plus rentables : le coût est souvent plus élevé que la vente.

Enfin, les travaux visant à augmenter l’efficacité énergétique du logement comme l’isolation thermique sont également très appréciés par les acheteurs. Dans la mesure où le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) devient un critère de plus en plus important pour tous les acquéreurs potentiels.

Vendre un logement avec des travaux à effectuer

Mais si vous souhaitez vendre en l’état, il sera indispensable de faire chiffrer les travaux par un professionnel. Cela vous permettra de déterminer un prix juste et attractif pour votre bien. Puis d’être transparent avec les acquéreurs potentiels qui pourront mieux se projeter dans votre logement.

Des critères d’estimation impactés par la demande

Même en ayant listé tous les critères pour estimer son bien, il existe une part de subjectivité qui va influencer le prix de vente.
Toute la difficulté est de réussir à hiérarchiser l’importance de tous ces critères. Et c’est là que les choses se compliquent. Chaque acquéreur potentiel définit lui-même ses besoins et désirs immobiliers. Et ils ne seront peut-être pas en adéquation avec votre vision de votre logement. Si certains défauts de votre bien ne vous gênent pas, ils pourront être rédhibitoires pour un acheteur.

D’autre part, chaque bien immobilier étant unique, les critères qui le définissent sont tous complémentaires et diffèrent d’un bien à l’autre. Dès lors, certains points positifs ou négatifs d’un bien doivent être modulés en fonction de ses autres critères. Une terrasse ensoleillée de 8m² se trouvant le long d’une voie ferrée n’apporte ainsi pas la même valeur au logement qu’une terrasse de 8m² sans vis-à-vis ni nuisance sonore. Cette pondération des critères en fonction de leur relation les uns avec les autres est souvent difficile à établir de façon certaine. Surtout lorsque l’on est attaché à son logement.

Ainsi, estimer un bien immobilier de façon objective est donc relativement difficile. C’est pourquoi chez Liberkeys nous vous invitons à utiliser des outils professionnels dédiés.
Le croisement de bases de données et l’expérience des experts locaux permettent de limiter au maximum cette part de subjectivité.
N’hésitez pas à utiliser notre outil d’estimation en ligne pour vous faire une première idée de votre prix de vente.

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